导读：地产政策强调控给增量商场泼了冷水，而一起，撬动存量商场的风口正悄然来临。 大型房企正清醒地意识到，以物业为前沿阵地的存量商场蕴含着巨大潜力——具备“刚需+长周期”的消费特征的物业服务，是房企与客户交互最频繁的触点，也是未来掘金百万亿级存量商场的重要支点。 前段时间，碧桂园物业成功登陆港股，股价高开10港元，

地产政策强调控给增量商场泼了冷水，而一起，撬动存量商场的风口正悄然来临。

大型房企正清醒地意识到，以物业为前沿阵地的存量商场蕴含着巨大潜力——具备“刚需+长周期”的消费特征的物业服务，是房企与客户交互最频繁的触点，也是未来掘金百万亿级存量商场的重要支点。

前段时间，碧桂园物业成功登陆港股，股价高开10 港元，市值打破250 亿港元，并影响多家物业上市公司的股价拉出新高。物业职业近年本钱动作接连不断，到2018年6月，国内已有65家物业处理企业相继上市。恒生指数和上市物业公司冰火两重天的股价走势，充沛显现出本钱商场对物业服务范畴的喜爱。

据最新的上市物业企业年报数据显现，2015至2017年，上市物业企业全体营收规划从189.7亿元一路提高至311.7亿元，营收年均复合添加率达28.17%。与传统地产范畴的营收比较，物业商场经营收入规划姑且不大，但是，大型房企的快速抢滩则更体现出职业对物业范畴开展的高度预期。

当时，大型龙头企业正强势瓜分商场份额，物业范畴职业集中度已初现端倪。2017年，碧桂园物业、绿城服务和彩日子等规划TOP6物业企业，营收总和占上市企业营收总额的份额高达50%以上，经营收入添加率大多保持在20％至40%左右。

接下来，咱们就结合标杆物业企业事例，深度解析物业企业当时的扩张形式和立异行动。

01

物业企业的三种扩张形式：

收并购、技能及处理输出、抢滩优质标的

总结来看，标杆企业收入规划的快速添加，得益于吸收并购、处理渠道输出协作等扩张形式的支撑。

形式1

借助本钱力量加快，企业并购之潮渐起

2015年以来，上市物业处理企业间掀起了一股并购风潮，大部分都是以全额兼并作为目标，其目的都是为了尽快抢占商场份额。

以雅日子为例， 2017年其经营收入为17.61亿，营收同比添加率为41.46%，雅日子体量和增速的巨大打破，首要得益于近年较为成功的并购。2016年8月，雅日子10亿元收买了绿洲集团全资子公司绿洲物业100%股权，雅居乐由此在2017年新增了268.4万平方米的原绿洲物业项目，再加上绿洲每年交给的约1000万平方米的合约物管面积，未来五年其物业处理面积将轻松过亿方。

在物业处理战略侧重点上，雅日子此前首要服务主流住所、高端豪宅和旅行地产，而绿洲物业首要接受处理超高层及综合体项目、甲级商务办公楼和高端公寓等项目，得益于收买，雅日子物业处理面积中的非住所占比提高至26.6%，高价值的商业处理項目提高了雅日子均匀物业服务费。这种双轮驱动战略完善了雅日子的区域和事务布局，也为雅日子规划扩张及事务开展奠定了坚实基础。

形式2

输出技能及处理，添加协作处理面积

在上市企业中，以技能及处理输出方法获取协作处理面积的现象也很遍及。比较于并购，渠道输出形式的本钱及危险更小，也能更好地保持协作企业处理的独立性，但这种形式关于输出企业的技能才能和品牌价值的要求也较高，现在彩日子、万科物业和长城物业等在渠道输出上较为商场认可。

彩日子近年成绩上涨相当显着， 2017年其经营收入为16.29亿元，同比上涨了21.36%。作为以开展增值服务拓展性渠道为主的物业公司，2016年末彩日子开端将其APP彩之云的底层技能向其他企业输出，并经过5％至20%的持股形式获取协作物业公司的处理面积收入。

由此，彩日子根据协作物业的渠道处理面积逐渐提高，2017年，与彩日子协作渠道项目的住所社区合约处理面积已达到214230千平方米，比2015年完成了质的腾跃。彩日子经过小股结盟的方法共享这部分协作处理收入，在扩张规划的一起也获得了根据协作处理面积的增值服务收益。

形式3

活跃参加商场竞赛，专业服务赢取优质标的

除以上两种形式，充沛参加商场化运作，以专业服务赢取优质物业标的，也是很多企业，特别是无开发商布景的企业完成规划添加的重要手法。以南都物业为例，其2017年的经营收入为8.19亿元，同比添加率为41.85%，南都物业近两年规划扩张速度非常惊人。

根据其年报数据及招股说明书，南都物业处理项现在五名的累积出售金额占当期主经营务收入的份额不到20%，一起也不存在单个处理项目出售份额超同期出售总额50%的状况。可见，南都物业在项目上并不依托某一客户，而是多点多面，全面完成了商场化运作。

从上图能够看到，2017年南都物业高单价的商办物业项目的处理面积占总处理面积的26.14%，在面积扩张的一起也丰厚了处理面积的业态，综合提高了物业收入。

02

革新盈余添加点：

增值服务驱动成绩，技能更新优化体会

2017年，物业范畴出现“增利快于增收”的态势，65家上市物业企业的经营净赢利同比添加率达50.52%，赢利添加率是经营收入添加率的近两倍，经营净赢利率从2015年的7%猛增至9%。综合来看，增值服务与本钱管控是现在高赢利物业企业重要的盈余添加点，人才正成为物业企业竞赛的中心。

添加点1

依托资金和技能，供给社区O2O等增值服务

上市物管企业现在可分为两派：一派是具有地产开发布景，或从地产企业分离出来独立上市的企业，这类企业具有集团背书，在本钱以及人才等资源上具有天然优势；另一派是专业物业处理企业，这类企业最早深耕职业，具有丰厚的运营处理经验，能及时掌握业主需求。

近年，两边的均匀净赢利率都有所上升，但具有开发经验的地产企业物业处理公司在净利率上显着占优。其间，增值服务输出成为驱动成绩添加的重要因素。

以拥有地产布景的彩日子和雅日子为例，增值事务在两者2017年的营收中分别占比24.39%、31.61%，比重显著高于上房服务等传统物业企业。前者依托集团技能与资金的支持，经过社区O2O渠道、咨询服务等高附加值低本钱的增值服务，一起保证了扩张和收益的增速。而传统物业企业经营结构较为单一，在人力本钱上升、竞赛愈发剧烈的商场环境中，盈余才能难以大幅提高，即使加强本钱操控，但在“牙缝里抠钱”的难度着实很高。

添加点2

场景化处理重塑流程，信息智能化晋级客户体会

众所周知，物业处理是典型的劳动力密集型职业，人工本钱一般占企业总本钱的70%以上。而经过使用智能科技，上市物业企业在近年有效地对冲了本钱压力。

2015至2017年，65家上市物业处理企业经营本钱率下降了约0.8个百分点。其间，技能革新对降低本钱功不可没，这一起也加快了物业企业与移动互联网、大数据和人工智能等新技能的融合。据中指院发布的《2018我国物业服务百强企业研究报告》，百强物业企业智能化投入均值为716.22万元，企业经过技能改造，本质性地提高了物业处理企业的赢利率，不断拉升了物业公司的处理鸿沟。

当时，一大批本钱才能雄厚的物业企业已跟紧时代步伐，针对物业处理场景、服务施行状况树立面向企业员工的物管APP及多项智能化管控渠道，经过标准化服务体系和 CRM、SAAS、ERP 等处理系统整理改造内部处理流程，提高处理功率。一起经过设施设备的机械化、信息化和智能化晋级改造，使用智能机器人完成传统物业中经过人才能完成的巡查、事务处理和楼宇清洁等作业，然后降低人工本钱。科技的革新让物业服务变得更加简略、更有价值，也一起带来了更好的体会感。

03

“三费”侧重点：

处理费用为主导，人才成竞赛中心

现在，处理费用是主导物业企业“三费”的中心开销，经过数据能够看到，物业职业的处理费用率近年来稳中有降。

但在top6上市物业处理企业中，咱们发现了一些风趣的现象：彩日子、碧桂园服务和中海物业三家企业的处理费用率显著高于均值，而雅日子及绿城服务的处理费用虽低于均值，但显着呈上升趋势，处理费用显著攀升。

对物业企业来说，企业员工培训费和处理人员薪酬是处理费用的首要组成部分，而处理人员较高的薪酬福利正是驱动上市物业企业处理费用率上行的首要因素，这也一起体现出物业企业对人才较高的注重程度。如雅日子在年报中披露，其处理费用上升的首要原因就是向高档处理层新成员及从事行政处理事物的专业人员供给的更具竞赛力薪酬福利。此外在规划扩张与技能晋级的布景下，企业为了提高综合管控才能而添加研发开销也是导致处理费用上升的因素之一。

薪酬的上扬必定程度上会提高物业企业的处理费用，但从长远来看，充沛的人才装备是为物业企业规划添加保驾护航的关键，也是提高竞赛力的中心地点。

小结

物业范畴初探小结：

存量风口群雄云涌，本钱科技双轮驱动

物业作为存量商场的关键进口，正招引各路玩家前来布局，特别是大型房企正全力破开掘金存量商场的第一扇门。在本钱和科技的双轮驱动下，物业企业正迅速成长。

未来三到五年内，本钱的介入将激化职业竞赛。大型物业企业将打破地域界限走向全国化甚至国际化，并有机会开展成百亿级的独角兽企业；而中小企业面临竞赛压力，应发掘并强化本身服务特色，活跃求变、探寻新事务，不断提高盈余才能，才能在职业洗牌大潮中占有一席之地。