1、分析调研目标

调研筹备工作的第一个关键点是分析调研目标，很多人甚至专业人士常常省略这一点。分析调研目标之所以重要，是因为在项目的不同阶段，调研目标或调研重心是不同的。

通常而言，一个项目可分为三个阶段，具有相应的调研目标：

拿地待报规阶段

这一阶段的调研重心是研究已建成项目的经济技术指标。

报规待建阶段

这一阶段的调研重心当前市场上项目的规模、业态。

项目主体在建阶段

这一阶段的调研重心是项目的招商与经营管理。

要明确各阶段的调研目标，使其发挥具体的指导作用。在分析调研目标时，既不能刻舟求剑，也不能画地为牢。所谓刻舟求剑，是指不考虑项目工作所处的具体阶段，就直接展开常规性的调研工作，这样只会抓不住重点，很难保证调研结果的准确性。所谓画地为牢，是指把每个阶段孤立开来，片面地分析目标。

2、罗列重点问题

分解目标：一旦明确了调研目标，就要开始重点瞄准。像庖丁解牛一样，对目标进行有秩序、有策略的分解，把厚重的目标透明化、分散化，将大目标分解为小目标，将大困难分解成小困难，进而逐步解决。

罗列分类：分解目标之后就要提出针对该项目的重点或疑难问题，罗列下来并分类。实际上，在罗列问题的过程中，往往能够发现解决问题的方法，找到执行项目工作的思路。

3、提炼调研核心问题

在罗列重点问题后，要把需要调研的核心问题提炼出来。罗列问题是一个“分”的过程，而提炼核心问题则是一个“合”的过程。

例如，针对某城市的一个项目罗列出若干问题，包括租金问题、建筑问题、招商问题、业态问题等，经过提炼后，发现其中的核心问题是客户不认可某地块。

需要注意的是，这个罗列过程绝非闭门造车，而是一个和各方尤其是客户沟通的过程，通过一系列整合、提炼，逐步接近调研的核心目标。

4、制定调研计划

调研计划的内容主要包括在什么时间、什么区域、由多少人、用什么工具进行调研。在调研中有三种常用的工具：调研表格、调研问卷以及对被调研人员的培训和考核。

5、设计调研表格

设计调研表格的重点是体现定量调研中的核心问题。项目不同，要设计的调研表格必然也不同。因此，在设计调研表格时，不能直接把其他项目的调研表格改头换尾就拿来使用，这违反了调研中“具体问题具体分析”的原则。

6、设计调研问卷

设计调研问卷时一定要考虑客户的认同度问题，即客户愿不愿意来。至于提问的方式，要根据项目的实际情况设计。

7、培训、考核调研人员

在调研工作开始前，要对所有的调研人员进行系统培训，培训内容主要包括调研目标、调研的重点与核心问题，让他们清楚地了解相关项目的开发背景及所有产品，并进行知识类讲解，使其了解商业地产方面的知识。唯有如此，调研人员才能进行科学的调研，得出恰当的结论。